030 22 70 578 of 06 15 46 42 46 info@sneper.nl

Huurrecht

Het huurrecht geeft wettelijk bepaalde rechten en plichten voor zowel de huurder als de verhuurder. Een huurder is goed beschermd door het huurrecht. Het is voor een verhuurder  niet eenvoudig om huurders zomaar uit een woning te krijgen.  Carmen Sneper Advocatuur staat zowel huurders als verhuurders bij wanneer sprake is van de volgende onderwerpen:

  • huurachterstand en vordering tot ontbinding
  • ontruiming
  • hoofdverblijf
  • overlast
  • onderverhuur/ medeverhuur zonder toestemming van de verhuurder

Huurachterstand en vordering tot ontbinding

Een verhuurder kan bij het niet betaald laten van de huur, een procedure starten bij de Kantonrechter.  Dit wordt een ontbindingsvordering genoemd. De verhuurder vraagt de rechter dan ontbinding van de huurovereenkomst, ofwel dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Een ontbindingsvordering wordt gecombineerd met een bevel tot ontruiming.  Doorgaans wijst de rechter de vorderingen van de verhuurder toe als sprake is van  een huurachterstand van drie maanden of meer. Verhuurders kiezen er over het algemeen voor dat een deurwaarder een ontbindingsprocedure start bij de kantonrechter. Een deurwaarder start vaak eerst een traject om de huurachterstand betaald te krijgen. Lukt dat niet dan wordt er een ontbindingsvordering gestart.  De huurder krijgt dan van de deurwaarder een zogeheten dagvaarding uitgereikt: dat is een officiële brief waarin staat dat de huurder voor de rechter moet verschijnen. Krijgt u als huurder een dagvaarding, neemt u dan direct contact met Carmen Sneper Advocatuur op zodat wij met u de mogelijkheden kunnen doornemen.

Als u niet reageert op de dagvaarding, wordt de zaak zoals ze dat noemen door de rechter bij verstek veroordeeld.  De rechter stelt vast dat u niet bent verschenen en vervolgens worden de vorderingen van de verhuurder vaak volledig toegewezen. Dit betekent dat de rechter ook de ontruimingsvordering toewijst en dat u de woning uit zult moeten. De uitspraak van de rechter komt op papier en die wordt u toegezonden.  Heeft u een dergelijke uitspraak ontvangen? Er is bij verstek een mogelijkheid tot het instellen van verzet. Dit gaat via een verzet dagvaarding en ook hierbij kan Carmen Sneper Advocatuur u goed helpen.

Wanneer u wel zelf hebt gereageerd, en de vordering van de verhuurder wordt alsnog door de rechter toegewezen, dan heeft u de mogelijkheid om hoger beroep in te stellen. De termijn voor hoger beroep bedraagt drie maanden na de datum van de uitspraak. Neem contact op met het kantoor voor meer informatie over het instellen van hoger beroep en de slagingskansen daarvan.

Ontruiming

De rechter kan bij een toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, de uitspraak op verzoek van de verhuurder ‘uitvoerbaar bij voorraad’ verklaren.  De verhuurder krijgt dan zoals ze dat noemen een ‘executoriale titel’ om de uitspraak ten uitvoer te leggen. Dit betekent dat de verhuurder een officieel document in handen heeft waarmee hij met een deurwaarder een woningontruiming in gang kan gaan zetten.

Vaak is dit een zeer emotioneel en onzeker proces omdat mensen niet zonder woning willen komen te zitten. Helemaal wanneer er minderjarige kinderen bij betrokken zijn. voorwaarden kan er een voorlopige voorziening worden aangevraagd bij de rechtbank om de ontruiming alsnog te voorkomen. Een van die voorwaarden is wel dat de huurder tijdig hulp heeft ingeschakeld om bijvoorbeeld schuldenproblemen aan te pakken. Hiermee wordt bedoeld een traject bij de Gemeentelijke Kredietbank (minnelijk traject) of het aanvragen van een Wettelijke Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) bij de rechter.  Ook het aanvragen van beschermingsbewind kan een mogelijke ontruiming voorkomen omdat beschermingsbewindvoerders vaak met deurwaarders laatste afspraken kunnen maken. Het kantoor is gespecialiseerd in deze onderwerpen en kan zowel huurders als verhuurders goed adviseren over wat de mogelijkheden zijn.

Hoofdverblijf

Veel verhuurders nemen in hun huurcontract op dat de huurder hoofdverblijf moet hebben in de woning. Dit houdt in dat de huurder een groot deel van de week echt in het gehuurde moet wonen. Als een verhuurder een vermoeden heeft dat er sprake is van onvoldoende hoofdverblijf, dan kunnen zij een procedure starten bij de kantonrechter om de huurovereenkomst te laten ontbinden (beëindigen).

Uit de rechtspraak blijkt  dat er sprake is van hoofdverblijf  als het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Hierbij zijn alle omstandigheden van het geval belangrijk. Gebleken is dat de nadruk vaak ligt op de feitelijke aanwezigheid van de huurder (waar breng je als huurder de nacht door?). Ook het gegeven dat een huurder zich bij de gemeente niet heeft ingeschreven op het woonadres kan een aanwijzing zijn dat de huurder geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde.

In de praktijk is het afhankelijk van de omstandigheden van het geval of een rechter een vordering tot ontbinding toewijst op de grond dat de huurder geen hoofdverblijf heeft in de woning. Met bewijzen zoals gas en meterstanden, waterrekeningen, of verklaringen van buurtbewoners kan er al dan niet hoofdverblijf worden aangetoond. Het kantoor informeert u graag over de mogelijkheden.

Overlast

Huurders van een woning mogen anderen geen overlast bezorgen. Er mag zoals ze dat noemen geen onrechtmatige hinder worden toegebracht aan mensen die in de buurt wonen. Bij de vraag of hinder onrechtmatig is, is van belang de ernst van de hinder en de duur daarvan.  Enige vorm van hinder moet worden toegestaan aangezien we in een dichtbevolkt Land als Nederland wonen.

Welke vormen van hinder en overlast zijn er?
Hierbij kan gedacht worden aan geluidsoverlast (harde muziek, gehorig laminaat van de bovenburen, geblaf van honden, ruzie  en geschreeuw tussen partners en of kinderen.

Ook komt voor stankoverlast, verminderde lichtinval, of overhangende takken.

Bij overlast is het afhankelijk van de omstandigheden van het geval of de overlast zo ernstig is dat het een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Gebleken is dat meespeelt of de overlast nog steeds blijft voortduren, of dat de overlast inmiddels is gestopt.

Onderverhuur/ medeverhuur zonder toestemming van de verhuurder

Verhuurders hebben doorgaans in hun contracten bepalingen opgenomen waarin mensen niet zonder toestemming van de verhuurder het gehuurde mogen onderverhuren of mag medeverhuren.  Het onderverhuren van een woning wil zeggen dat de huurder de woning, of een deel daarvan onderverhuurt aan iemand die geen huurder van de verhuurder is. Deze persoon betaalt daarvoor een vergoeding aan de huurder. In de meeste gevallen moet een huurder daar eerst toestemming voor vragen aan de verhuurder. Heeft u deze toestemming niet? Dan is er sprake van illegale onderhuur. Dit is een grond voor een verhuurder om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.

Medeverhuur wil zeggen dat op een huurovereenkomst er meerdere personen staan vermeld. Bij huwelijk en of geregistreerd partnerschap is er automatisch sprake van medehuren als beide partijen hoofdverblijf hebben in de woning.  Let op: bij samenwoners is er geen automatisch sprake van medehuren. Dat is goed om te weten, want als medehuurder gelden namelijk dezelfde rechten en plichten als die van de hoofdhuurder. Als de hoofdhuurder overlijdt of uit de woning vertrekt, mag de medehuurder in de woning blijven wonen. Vaak is het wel raadzaam om in dat geval de huurovereenkomst te laten aanpassen en de verhuurder op de hoogte te stellen dat de hoofdverhuurder is vertrokken. Bij samenwonen is het advies om medehuurderschap aan te vragen. Bij vragen over onderverhuren dan wel medeverhuur, kunt u terecht bij het kantoor.

Hulp nodig?







Carmen Sneper Advocatuur

Het kantoor is gespecialiseerd in het jeugdrecht. Denk hierbij aan ondertoezichtstelling, uithuisplaatsing, voogdij en gesloten jeugdzorg. Verdere aandachtspunten zijn familie en gezin en wonen en inkomen.

Vragen of kunt u hulp gebruiken?

Ondanks de coronamaatregelen is Carmen Sneper Advocatuur gewoon open. Hierbij houdt het kantoor rekening met de richtlijnen van het RIVM. Dit betekent dat er zoveel mogelijk wordt gewerkt met telefonische (videobeeld) verbindingen en email. Een fysieke afspraak op kantoor is ook mogelijk.